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前瞻研究：数字时代的游民：房价、政治与产业变迁的交织脉络
- 2024-09-05 18:41:14上传人：半醒**hn
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这次不一样？——21世纪美国的两次房地产浪潮每一次金融市场的泡沫，事实上都能找到其背后坚实的基本面。在高度杠杆化的金融市场，投资者们从成年累月的成功相信，旧有的规律已经过时，“这次不一样”。我们分析和对比21世纪美国的两次房地产浪潮，得到了一部分“这次也一样”的规律：(1)两次房地产浪潮都在低利率的宽松货
- 引言
- 1. 21 世纪美国两次房地产浪潮复盘
- 1.1 2001 -2012 年的第一次房地产浪潮
- 1.2 2012 年至今的第二次房地产浪潮
- 1.3 美国两次房地产浪潮推动因素的异同
- 2. 产业发展和贫富分化对房价的影响
- 2.1 高科技产业发展推动美国重点城市房价明显上涨
- 2.2 贫富分化严重 ,城市间房价变动差异大 —— 以加州为例
- 3. 展望美国房地产市场对经济和政治的影响
- 3.1 房地产是美国经济的重要支柱
- 3.2 基于房地产市场的美国大选前瞻
- 4. 投资建议：关注布局核心城市的国央企
- 5. 风险提示
- 请务必阅读报告末页的重要声明 5 / 64
- 联合研究 |联合研究深度
- 图表 1： 1987 年至今，美国经历了两轮房价的快速上涨
- 图表 2： 第一次房地产浪潮中房价指数涨跌情况
- 图表 3： 第一次浪潮房价和股价走势的五个阶段
- 图表 4： 第一次浪潮房价和 GDP 走势的四个阶段
- 图表 5： 租金的涨幅与通货膨胀走势相同
- 图表 6： 第一次浪潮中售租比变动剧烈
- 图表 7： 第一次房地产浪潮中美国东西海岸地区房价上涨幅度较大
- 图表 8： 东南和西南地区的重要城市房价上涨幅度 较大
- 图表 9： 2012 年至今房价经历从复苏到快速上涨再到调整的多阶段波动
- 图表 10 ： 第二次房地产浪潮房价和股价走势的五个阶段
- 图表 11 ： 第二次房地产浪潮房价和 GDP 走势的五个阶段
- 图表 12 ： 租金上增速略高于 CPI 增速
- 图表 13 ： 售租比创新高
- 图表 14 ： 2012 -2024 年各州房价涨幅
- 图表 15 ： 2020 -2024 年各州房价涨幅
- 图表 16 ： 2012 -2024 年重点城市房价涨幅
- 图表 17 ： 2020 -2024 年重点城市房价涨幅
- 图表 18 ： 两次浪潮启动过程政策利率处于下降状态或低位
- 图表 19 ： 30 年抵押贷款固定利率下降
- 图表 20 ： 2020 年次级贷款指数进入历史高位区间
- 图表 21 ： 2001 年后美国实际 GDP 增速上涨
- 图表 22 ： 2021 年后美国实际 GDP 增速上涨
- 图表 23 ： 2020 -2023 年抵押贷款信用评级普遍较高
- 图表 24 ： 2021 年抵押贷款信用评级质量创新高
- 图表 25 ： 第一次房地产浪潮房价进入下跌后抵押贷款违约率才开始上涨
- 图表 26 ： 积极的财政政策增加个人收入 以及居民储蓄
- 图表 27 ： 远程工作增加了住房需求，对房价有正向作用
- 图表 28 ： 西海岸城市实际房价已经高于前一次浪潮顶点
- 图表 29 ： 2023 年加利福尼亚风险投资额最高
- 图表 30 ： 风险投资主要集中在软件行业和健康行业
- 图 表 31 ： 2018 -2020 年美国各州软件行业投资和生产情况
- 图表 32 ： 洛杉矶和旧金山信息行业从业人员占比远高于美国平均水平
- 图表 33 ： 2018 -2022 年主要城市生物科技与制药领域风险投资额（百万美元） 33
- 图表 34 ： 纽约和波士顿健康行业从业人员占比远高于美国平均水平
- 图表 35 ： 亚利桑那州 2016 -2019 年 人口流入情况
- 图表 36 ： 华盛顿州 2016 -2019 年人口流入情况
- 图表 37 ： 加州及核心城市实际房价走势
- 图表 38 ： 加州平均房价低于第一次房地产浪潮的顶点，与核心城市表现分化 .. 36
- 图表 39 ： 房价和贫富分化正相关
- 图表 40 ： 美国与 加州各收入区间人群比例分布
- 图表 41 ： 加州基尼系数呈上涨趋势且高于美国
- 图表 42 ： 加州信息行业人员集中在洛杉矶和旧金山
- 图表 43 ： 信息行业收入远高于其他行业 (万美元 )
- 图表 44 ： 贫富差距大的地区重点城市房价高，州内城市间房价 差异大
- 图表 45 ： 住宅投资在疫情初期对经济具有直接拉动作用
- 图表 46 ： 房地产占 GDP 比重呈现上涨趋势
- 图表 47 ： 住房投资和消费占 GDP 的 15% 左右
- 图表 48 ： 2015 年 100 户住宅建造对典型州收入及就业的影响
- 图表 49 ： 房地产价格与通货膨胀相互作用的路径图
- 图表 50 ： 2024 年 7月美国 CPI 分项权重
- 图表 51 ： 住宅在 CPI 权重占比先下降后上升
- 图表 52 ： 2016 -2020 年房价和生活成本涨幅与民主党得票率变化
- 图表 53 ： 2020 -2023 年美国部 分城市房价和生活成本涨幅
- 图表 54 ： 加利福尼亚州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 55 ： 内华达州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 56 ： 科罗拉多州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 57 ： 马萨诸塞州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 58 ： 伊 利诺伊州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 59 ： 纽约州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 60 ： 佛罗里达州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 61 ： 亚利桑那州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 62 ： 佐治亚州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 63 ： 密歇根州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 64 ： 北卡罗来那州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 65 ： 明尼苏达州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 66 ： 德克萨斯州 —— 州旗 、 州徽
- 图表 67 ： 2016 -2019 年各州人口净流入情况
- 图表 68 ： 亚利桑那州民主党支持率呈上升趋势
- 图表 69 ： 华盛顿州民主党支持率呈上升趋势
- 图表 70 ： 北卡罗来纳州 2016 -2019 年人口流入情况
- 图表 71 ： 佐治亚州 2016 -2019 年人口流入情 况
- 图表 72 ： 佛罗里达民主党支持率呈下降趋势
- 图表 73 ： 佐治亚民主党支持率呈上升趋势
- 图表 74 ： 2022 年各州退休人口净流入情况
- 图表 75 ： 2024 年美国大选前瞻
- 图表 76 ： 2024 年摇摆州分布
- 图表 77 ： 8月 23 日民调共识地图
- 图表 78 ： 8月 29 日民调共识地图
- 图表 79 ： 北卡罗来纳州选举人支持率变化
- 图表 80 ： 各渠道北卡罗来纳州选举人支持率情况
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