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房地产行业专题：二手好于新房背后的楼市趋势
- 2024-07-30 11:11:12上传人：素颜**倾城
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核心观点楼市现状：随着人口结构变迁、存量住房增多，房地产市场供求关系发生重大变化，新增城镇居住需求显著减少，而人均刚性居住面积提升空间已有限。虽然中长期仍有进阶性人口流动和住房改善两大住房需求支撑房地产市场，但短期必须应对购房者观望情绪较重的问题。虽如此，2023年全国住宅交易总额为17.4万亿元，同比+6%
- 楼市现状：二手成交表现明显好于新房
- 随着人口结构变迁、存量住房增多，房地产供不应求已成历史
- 当前二手房成交表现明显好于新房，交易占比持续提升
- 原因分析：二手房成交结构更好且兼具价格和现房优势
- 二手房成交结构中，住宅交易规模较稳定的高能级城市占比更大
- 二手房兼具价格和现房优势，同样新房中的折价现房表现也较好
- 趋势预判：二手房表现更好的现状大概率延续
- 高能级城市的地产销售表现将持续好于低能级城市
- 新房价格下调和转为现房销售的困难均较大
- 房产中介话语权还将提升，而地产开发商业绩持续承压
- 投资建议
- 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容
- 证券研究报告
- 图 1： 中国历年城镇人口增量（万人）
- 图 2： 中国历年城镇化率
- 图 3： 中国历年总人口增量（万人）
- 图 4： 中国历年总人口年龄结构
- 图 5： 中国历年出生人数（万人）
- 图 6： 中国历年死亡人数（万人）
- 图 7： 中国历年住宅竣工套数（万套）
- 图 8： 中国人均住宅建筑面积（平方米）
- 图 9： 中国城镇家庭户人均住房建筑面积分布， 2020
- 图 10： 中国城镇家庭户住房建造时间分布， 2020
- 图 11： 中国城镇家庭户住房所在建筑电梯情况， 2020
- 图 12： 中国城镇家庭户住房所在建筑建造结构， 2020
- 图 13： 城镇储户对未来房价预期
- 图 14： 城镇储户对 未来收入信心及就业预期指数
- 图 15： 城镇储户未来 3个月准备增加 "购房 "支出的比例
- 图 16： 居民部门杠杆率（ %）
- 图 17： 主流城市首套及二套房贷利率走势
- 图 18： 银行平均放款周期
- 图 19： 历年全国新建商品房销售 额 及 同比
- 图 20： 历年全国新建商品房销售 额 中商品住宅占比
- 图 21： 历年新建商品住宅交易 额 及 同比
- 图 22： 历年二手住宅交易额及同比
- 图 23： 历年全国住宅交易总 额 及 同比
- 图 24： 历年全国住宅交易 额 中新房及二手占比
- 图 25： 30 城 新建 商品房 历年成交面积及同比
- 图 26： 18 城 二手住宅历年成交套数及同比
- 图 27： 30 城新房与全国新建商品住宅单季度成交面积同比
- 图 28： 30 城新房与全国新房单季度成交面积相比 2019 年同期
- 图 29： 30 城新房与 18 城二手房单季度成交同比
- 图 30： 30 城新房与 18 城二手房单季度成交相比 2019 年同期
- 图 31： 历年 30 城 新建商品房 成交 面积当年累计同比
- 图 32： 历年 18 城 二手住宅成交套数当年累计同比
- 图 33： 历年 30 城 新房 单日成交 面积 7天移动平均（ 万㎡ ）
- 图 34： 历年 18 城 二手住宅 单日成交 套数 7天移动平均（套）
- 图 35： 历年全国各能级城市住宅交易额（单位：万亿元）
- 图 36： 历年全国住宅交易额各能级城市占比变化
- 图 37： 历年全国新建商品住宅交易额各能级城市占比变化
- 图 38： 历年全国二手住宅交易额各能级城市占比变化
- 图 39： 长三角核心城市人口及 GDP 占长三角全区的比重
- 图 40： 长三角核心城市商品住宅销售额及面积占全区比重
- 图 41： 一线城市住宅销售金额及二手房 /新房倍数
- 图 42： 历年一线城市住宅销售额中新房和二手房占比变化
- 图 43： 二线城市住宅销售金额及二手房 /新房倍数
- 图 44： 历年二线城市住宅销售额中新房和二手房占比变化
- 图 45： 三四线及以下城市住宅销售金额及二手房 /新房倍数
- 图 46： 历年三四线及以下城市新房和二手房占比变化
- 图 47： 30 城 新建商品房 成交 面积分城市能级当年累计同比
- 图 48： 历年 18 城 二手住宅成交套数分城市能级当年累计同比
- 图 49： 一线城市 新房 单日成交 面积 7天移动平均（ 万㎡ ）
- 图 50： 一 线城市 二手住宅 单日成交 套数 7天移动平均（套）
- 图 51： 二 线城市 新房 单日成交 面积 7天移动平均（ 万㎡ ）
- 图 52： 二 线城市 二手住宅 单日成交 套数 7天移动平均（套）
- 图 53： 三 线城市 新房 单日成交 面积 7天移动平均（ 万㎡ ）
- 图 54： 三 线城市 二手住宅 单日成交 套数 7天移动平均（套）
- 图 55： 中国 主流 城市二手 住宅 /新建住宅成交套数
- 图 56： 历年全国新建商品住宅销售价格及同比
- 图 57： 历年 70 城新建商品住宅和二手住宅销售价格同比
- 图 58： 70 城新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比
- 图 59： 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比
- 图 60： 二城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比
- 图 61： 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比
- 图 62： 中国各主流城市二手房边际挂牌价变动比例
- 图 63： 14 城带看活跃度 指数化加权 平均
- 图 64： 中国历年小学入学人口对比当年出生人口（万人）
- 图 65： 中国历年初中入学人口对比当年出生人口（万人）
- 图 66： 历年全国新建商品住宅中现房部分销售面积及同比
- 图 67： 历年全国新建商品住宅中期房部分销售面积及同比
- 图 68： 全国新建商品住宅现房单季度销售面积及同比
- 图 69： 全国新建商品住宅期房单季度销售面积及同比
- 图 70： 全国新建商品住宅现房及期房单季度销售面积同比
- 图 71： 新建住宅中现房及期房单季度销售面积相比 2019 同期
- 图 72： 历年全国新建商品住宅销售额中现房和期房占比
- 图 73： 历年全国新建商品住宅销售面积中现房和期房占比
- 图 74： 历年全国已完工未销售商品住宅面积及销售折价率
- 图 75： 季度末全国已完工未销售商品住宅面积及同比
- 图 76： 历年全国新建商品住宅现房及期房销售均价
- 图 77： 历年全国新建商品住宅现房及期房销售均价同比
- 图 78： 历年中国各城市能级常住人口占比
- 图 79： 各城市能级分时间段常住人口数量变化 （单位： 万人 ）
- 图 80： 中国一二线城市分时间段常住人口数量变化 （单位： 万人 ）
- 图 81： 300 城住宅用地分城市能级成交总价占比
- 图 82： 300 城住宅用地分城市能级成交建面占比
- 图 83： 300 城住宅用地各城市能级楼板均价（单位：元 /㎡）
- 图 84： 300 城住宅用地各城市能级成交溢价率表现
- 图 85： A股 上市房企 历年毛利率
- 图 86： A股 上市房企 历年计提资产减值损失
- 图 87： 房企到位资金中的 国内贷款 占比 vs 销售回款 占比
- 图 88： 房企到位资金中的 国内贷款拉动 vs 销售回款拉动
- 图 89： 房产中介商业模式
- 图 90： 贝壳 -W 历年新房业务交易总额 及 同比
- 图 91： 贝壳 -W 历年新房 业务 收入及同比
- 图 92： 贝壳 -W 历年新房业务交易额市占率
- 图 93： 贝壳 -W 历年新房业务货币化率
- 图 94： 历年 百强房企单月销售 金 额（单位：亿元）
- 图 95： 历年 百强房企单月 拿地金 额（单位：亿元）
- 图 96： A股 上市房企 历年营业总收入及同比
- 图 97： A股 上市房企 历年归母净利润及同比
- 表 1： 中国 14 大核心城市二手房边际挂牌价及降幅
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