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REITs产品书系列：华夏金茂商业REIT投资价值分析
- 2024-07-28 21:21:21上传人：Sh**er
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导读：华夏金茂商业REIT以其位于湖南省长沙市的长沙览秀城为核心资产，处于梅溪湖新兴商业圈，整体品牌偏高端，运营能力强，周边潜在消费人群众多。华夏金茂商业REIT的盈利模式以租金、物业管理费和联营收入为主，租户业态涵盖餐饮、文娱及配套、零售等多个领域，实现了收入的多元化和风险的分散化。在估值方面，REIT的P/NA
- 1. 购 物中 心： 市场供 需矛 盾缓解 ，收 入多元 运营 为王
- 1.1. 供需关系： 购物中 心新开 放缓， 客流量 显著恢 复
- 1.2. 发展趋势： 业态多 元化发 展，数 字化赋 能行业 变革
- 2. 华 夏金 茂 REIT 正 式上 市，原 始权 益人高 比例认 购
- 2.1. 国内首批上 市消费 基础设 施 REITs ， 外部投 资热情 较高
- 2.2. 原始权益人 实力雄 厚，管 理团队 经验丰 富
- 3. 长 沙市 经济 基本盘 稳定 ，消费 结构 逐渐转 型升 级
- 4. 运 营成 熟出 租状况 良好 ，收入 多元 租户分 散
- 4.1. 项目处于长 沙新兴 商圈， 具备后 发优势
- 4.2. 收入来源多 元化， 租户结 构相对 分散
- 4.3. 常年保持高 出租率 ，坪效 持续增 长
- 5. 收 入预 测参 数合理 ，估 值处于 中等 水平
- 6. 风 险提 示
- 图 1： 中国 城市化 率每 年正稳 定增 长
- 图 2： 中国 居民人 均可 支配收 入 10 年 来 已翻倍
- 图 3： 供给 端购物 中心 增长放 缓
- 图 4： 2023 年 客 流 量已 显著 恢复
- 图 5：， 凯德 MALL · 新都 心 (青岛 )的细化 现场 管理模 式
- 图 6： 新城 商业深 度运 营飞鱼 模型
- 图 7： 购物 中心正 逐步 打造满 足消 费者体 验的 活动场 景
- 图 8： 购物 中心打 造宠 物营满 足消 费者情 绪价 值
- 图 9： 商家 可通过 商场 外立面 进行 线下广 告宣 传
- 图 10 ： 购 物中 心 停车 场收费 也是 重要变 现方 式之一
- 图 11 ： 越 来越 多的购 物中心 通过 线上 +线下相 融合 的方式 发展
- 图 12 ： 购 物中 心运营 商可以 通过 定制化 数据 分析为 品牌 方提供 服务
- 图 13 ： 华 夏金 茂商 业 REIT 原始 权益人 及其 关联方 配售 占比处 于高位
- 图 14 ： 华 夏金 茂商 业 REIT 战略 投资者 比例 相对较 高
- 图 15 ： 华 夏金 茂商 业 REIT 基金 整体架 构示 意图
- 图 16 ： 201 0 -202 3 长沙市 GDP 变 化 情况
- 图 17 ： 201 0 -202 3 长 沙 市 人口 变化情 况
- 图 18 ： 20 10 -202 3 长 沙 市 财政 预算收 入情 况
- 图 19 ： 201 0 -202 3 长 沙 城 镇居 民可支 配收 入情况
- 图 20 ： 201 0 -202 3 长沙市 GDP 组 成 变化 （ %）
- 图 21 ： 200 0 -201 3 长 沙 市 固定 投资总 额情 况
- 图 22 ： 201 0 -202 3 长 沙 市 岳麓 区 GDP 变 化情况
- 图 23 ： 202 3 年 长 沙市 岳麓 区三产 增加 值比重 情况
- 图 24 ： 长 沙市 商圈分 布图
- 图 25 ： 长 沙金 茂览秀 城外景 图
- 图 26 ： 长 沙金 茂览秀 城内景 图
- 图 27 ： 长 沙市 岳麓 区 2023 年 龄 结构 图
- 图 28 ： 长 沙金 茂览秀 城与其 竞争 资产的 位置 情况
- 图 29 ： 202 3 年 1-6月 华 夏 金茂 览秀 城营业 收入 来源结 构图
- 年 6月 30 日）
- 图 32 ： 202 0 -202 3 （ 1-6月 ） 长 沙秀览 城出 租率情 况
- 图 33 ： 202 0 -202 3 （ 1-6月 ） 长 沙秀览 城租 金收缴 率情 况
- 图 34 ： 202 0 -202 3 （ 1-6月 ） 华 夏金茂 览秀 城月销 售坪 效
- 图 35 ： 202 0 -202 3 华 夏 金 茂览 秀城主 力店 与专门 店租金 变化 情况
- 年 6月）
- 202 3 年 6月）
- 图 38 ： 202 4 年 消 费基 础设 施 REITs 可供 分配金 额预 测
- 图 39 ： 202 4 年 消 费基 础设 施 REITs 折现 率和资 本化 率额预 测
- 图 40 ： 消 费基 础设施 类 REITs 的 P/NAV 历 史 走势
- 图 41 ： 消 费基 础设施 类 REITs 的市 值及 P/NAV
- 图 42： 消 费基 础设施 类 REITs 中债 估值 收益率 （单位 ： %）
- 表 1： 购物 中心行 业进 入壁垒 分析
- 表 2： 华夏 金茂 REIT 基 金基 本情 况
- 表 3： 消费 基础设 施 类 RE ITs 基本情 况对 比
- 表 4： 华夏 金茂商 业 REIT 前 十大 持有机 构
- 表 5： 华夏 金茂商 业 REIT 基 金经 理情况
- 表 6： 长沙 市各商 圈情 况汇总
- 表 7： 长沙 览秀城 项目 竞争优 势 概况
- 表 8：长 沙金茂 览秀城 租赁与 联营情 况介绍
- 表 9： 华夏 金茂秀 览城 运营模 式概 况
- 表 10 ： 华 夏金 茂览秀 城专 门 店主 力店面 积分 布情况 （ 2023 年 6月末）
- 表 11 ：华 夏金茂 览秀城 前十大 实收租 金租 户概况
- 表 12 ： 202 4 年 消 费基 础设 施 REITs 关键 参数预 测
- 表 13：首 批申报 发行消 费类基 础设施 公 募 REITs 收 入和成 本情况
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