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房地产行业深度报告：消费类REITs的估值方法和投资价值分析
- 2024-07-01 10:21:59上传人：az**蓝的
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投资要点REITs的底层资产估值方法与核心指标：底层资产的估值方法主要有市场法、成本法和收益法三种，消费类REITs的底层资产为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，通常使用收益法中的现金流折现法进行估算。在NOI维持不变的情况下，资本化率CAPRATE越低，资产估值越高，反之亦然。当收益年限n足够大
- 1. REITs 的底层资产估值方法与核心指标
- 1.1. 底层资产的估值方法
- 1.2. 资本化率的换算公式
- 1.3. 收益法中的三个关键指标
- 2. 消费类底层资产基本面分析
- 2.1. 城市及商圈区位
- 2.2. 业态配比
- 2.3. 收入结构和计租方式
- 2.4. 租金水平和租售比
- 2.5. 前十大租户情况
- 2.6. 租约到期情况
- 3. 分派率背后的故事
- 3.1. 从资本化率到分派率需要经历哪些计算
- 3.2. 三支消费类 REITs 管理费的不同
- 3.3. 预留现金调节对分派率的提升作用
- 3.4. REITs 杠杆对分派率的提升作用
- 4. 总结及投资建议
- 5. 风险提示
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分
- 行业深度报告
- 东吴证券研究所
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- 图 1： 收益法的计算公式及核心参数
- 图 2： 资本化率的换算公式
- 图 3： 青岛万象城预测期内收入的增长假设（单位：万元）
- 图 4： 三座购物中心估值结果所隐含的年化 NOI 增长率
- 图 5： 折现率细项参数情况
- 图 6： 收益年限对估值的边际贡献逐步递减
- 图 7： 三支消费类 REITs 要素概览
- 图 8： 2004 -2023 年青岛 /杭州 /长沙社零变化
- 图 9： 2004 -2023 年三座城市年人均可支配收入变化
- 图 10 ： 三座购物中心所在城市的商圈位置
- 图 11 ： 三座购物中心不同业态的面积和收入占比
- 图 12 ： 西溪印象城 2020 -2023Q3 业态收入分布变化
- 图 13 ： 长沙览秀城 2020 -2023Q2 业态收入分布变化
- 图 14 ： 固租与提成两者取高模式说明图
- 图 15 ： 三座购物中心收入结构对比
- 图 16 ： 2023 年三座购物中心主力店和专门店的固定租金水平
- 图 17 ： 青岛万象城 2020 -2023Q3 租金水平变化
- 图 18 ： 西溪印象城 2018 -2023Q3 租金水平变化
- 图 19 ： 三座购物中心 2020 -2022 年的销售额和租售比
- 图 20 ： 2023M1 -9前十大租户收入及业态
- 图 21 ： 三座购物中心前十大租户的面积占比和收入占比
- 图 22 ： 三座购物中心到期时间分布对比
- 图 23 ： 从资本化率到分派率经历的计算流程示意图
- 图 24 ： 三支消费类 REITs 管理费一览
- 图 25 ： 预留现金对分派率提升作用示意图
- 图 26 ： 某 REIT2024 -2025 年可供分配金额预测表
- 图 27 ： 华夏华润商业 REIT 和中金印力消费 REIT 的还款借本安排
- 图 28 ： 杠杆对分派率提升作用示意图
- 图 29 ： 中金印力消费 REIT 有无对外借款的分派率变动
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