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一个日本视角：寻找房价周期之锚
- 2024-06-26 08:11:33上传人：Fo**sy
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房地产如此重要，关系国计民生，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。房价是反映房地产市场波动的核心指标之一，其变动影响购房者预期、居民家庭财富变动和金融体系的稳定。近年来，房价波动引发广泛讨论，市场开始寻求其变化规律，试图找到能判断房价是否见
- 1、 第一轮下跌经历 48 个月
- 1.1 、 48 个月的下行周期
- 1.2 、 第一轮下跌结束迎来修复
- 2、 第二轮下跌经历 60 个月
- 2.1 、 60 个月的下行周期
- 2.1.1 、 内外受困，房价骤降
- 2.1.2 、 政策激活，又遇危机，房价回升不畅
- 2.2 、 第二轮下跌结束迎来修复
- 3、 第三轮下跌经历 48 个月
- 3.1 、 又一次的 48 个月下行周期
- 3.1.1 、 次贷危机冲击日本市场
- 3.1.2 、 东日本大地震再次中断房地产市场的恢复进程
- 3.2 、 第三轮下跌结束
- 4、 日本房地产周期的启示
- 5、 风险提示
- 证券研究报告
- 请务必阅读正文后免责条款部分 5
- 图 1： 第一轮周期 （1991 年 -1995 年 ）全国新建公寓平均价格
- 图 2： 日本贴现率
- 图 3： 日本 CPI 同比、 M2 增速和全国土地平均价格指数同比
- 图 4： 日本新发放住房贷款
- 图 5： 1990 年 3月 -1994 年 9月日本 金融机构对房地产业借贷意愿降低，房地产企业财务状况恶化
- 图 6： 1991 年以来日本 核心城市地价跌幅更深
- 图 7： 1991 年后地价迅速下跌
- 图 8： 日本 名义 GDP 、实际 GDP 增速
- 图 9： 第二轮周期 （1997 年 -2002 年 ）全国新建公寓平均价格
- 图 10 ： 1997 年后日本居民债务规模增速降为负值
- 图 11 ： 1997 年日本 GDP 、就业人数阶段性到达顶峰
- 图 12 ： 日本银行贷款态度
- 图 13 ： 日本二手公寓价格下滑明显
- 图 14 ： 日元汇率
- 图 15 ： 1997 年后首都圈新建公寓单价持续下行
- 图 16 ： 1997 年后近畿圈新建公寓单价持续下行
- 图 17 ： 1997 年后日本住宅建筑投资规模由高位波动转向持续下行
- 图 18 ： 2000 年纳斯达克综合指数最高攀升到 504 9
- 图 19 ： 2001 年首都圈新建公寓平均单价再次下跌
- 图 20 ： 2001 年近畿圈新建公寓平均单价再次下跌
- 图 21 ： 2002 年日本 首都 圈房价 率先企稳
- 图 22 ： 日本 金融机构不良率 （ %）
- 图 23 ： 日本 “首都圈 -近畿圈 -全国 ” 新建公寓平均价格同比
- 图 24 ： 第三轮周期 （2008 年 -2012 年）全国新建公寓平均价格
- 图 25 ： 2008 年后美国掀起新一轮银行倒闭潮
- 图 26 ： 2008 年二季度起 日本 GDP 连续四季度环比 下降
- 图 27 ： 2008 年 日经指数较上年下跌 42%
- 图 28 ： 2008 年 首都圈成交量大幅下滑
- 图 29 ： 2008 年近畿圈成交量大幅下滑
- 图 30 ： 因电力供应限制等原因对工业生产产生较大影响
- 图 31 ： 地震导致 日本 消费者心态恶化
- 图 32 ： 东日本大地震后 GDP 同比再次转负
- 图 33 ： 安倍三支箭后日本各区域住宅平均价格
- 图 34 ： 2010 年开始，日本 金融机构对房地产企业借贷意愿恢复，房地产企业财务状况向好
- 图 35 ： 日本建设投资估值
- 图 36 ： 主要发达国家的 房屋价格指数
- 图 37 ： 日本 可置业人口数减少
- 图 38 ： 日本失业率 200 2年达到 5.40%
- 表 1： 日本 1991 年土地税制改革
- 表 2： 1990-1995 年日本刺激经济的财政政策（万亿日元）
- 表 3： 1995-2003 年日本 资产证券化进程
- 表 4： 安倍经济学
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