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房地产行业2024年度策略报告：悟已往之不谏，知来者之可追
- 2024-01-09 15:06:16上传人：Lu**光体
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摘要:回顾过去的2023，市场在波折中见底。2023年全国房地产销售热度仍处低位，1-11月商品房累计成交依然负增。全年销售在3-4月份达到高点，随后热度开始回落，Q4销售增速再创年内新低。土拍市场冷淡，土地成交总价和土地成交规划建面仍处下行阶段。房地产投资开发仍然低迷，保交楼背景下竣工面积同比正增。价格方面，70大中
- 1 市场回顾：销售 “前高后低 ”，房地产投资开发持续低迷
- 1.1 2023 年房地产市场表现回顾
- 1.1.1 房地产销售“前高后低”， Q1 小阳春后市场成交回落
- 1.1.2 土拍市场冷淡，房地产投资开发依然低迷
- 1.2 当前已处本轮周期底部，坚定拥抱行业周期新起点
- 1.2.1 房价跌幅已接近历史低位， 2024 年有望迎来新一轮周期起点
- 1.2.2 宽松货币环境下，房价有望筑底企稳
- 1.3 市场延续分化态势，价格在分化中下行
- 2 历史复盘： 2014 -15 年政策组合拳发力，楼市量价先后企稳
- 2.1 2015 -21 年牛市如何产生：地价房价企稳，居民加杠杆
- 2.2 本轮楼市的不同之处：供需结构转变、城市分化加大
- 2.3 2014 年：楼市量价齐降，限购限贷政策先后放松
- 2.3.1 政策主线： 2014 年全国房价承压，政策转向全面宽松
- 2.3.2 市场变化：“认贷不认房”后市场热度筑底，降息助推楼市与股市回暖
- 3 本轮政策：限购限贷政策全面放松，力度超过以往
- 3.1 定调转变：政治局定调转变，政策密集出台
- 3.2 政策主线：限贷放松降低购房负担，限制性政策全面解除
- 3.2.1 优化住房套数认定标准，全面推行“认房不认贷”
- 3.2.2 调整优化差别化住房信贷政策，下调首付比例与贷款利率
- 3.2.3 存量首套房贷款利率下调，降低还款压力
- 4 未来发展：构建房地产发展新模式，关注 “双轨制 ”落地情况
- 4.1 保障房、城中村改造和地产息息相关
- 4.2 保障房的新加坡模式：大规模兴建组屋，自有率保持高位
- 4.2.1 演变历程： 1960 年自治后大规模兴建组屋， 10 年内结束住房危机
- 4.2.2 政策支持：土地国有化降低建造成本
- 4.2.3 组屋特征：预购模式匹配供求节奏，交易限制减少套利空间
- 4.3 二元体系比较：新加坡保障房占比较高，国内仍有发力空间
- 4.3.1 新加坡二元体系：组屋供应充裕、价格稳定， 90s 年代后私宅规模提升
- 4.3.2 深圳模式：由“香港模式”转向“新加坡模式”
- 5 展望 2024 年：销售量稳价增，投资或触底回升
- 5.1 2024 年商品房销售展望
- 5.2 2024 年商品房投资展望
- 风险因素
- 表 目 录
- 图表 2：2016 年以来商品房销售面积变动（万平方米）
- 图表 3：2016 年份以来商品房销售金额变动（亿元）
- 图表 4：2023 年 100 大中城住宅类用地成交总价持续下滑
- 图表 5：百城土地成交规划建面
- 图表 6：百城土地成交楼面均价
- 图表 7：2023 年房地产新开工面积仍处低位
- 图表 8：2023 年房地产竣工面积同比正增
- 图表 9：2023 年房地产投资开发依然低迷
- 图表 10 ：70 大中城二手住宅价格指数同环比变化（ %）
- 图表 11：分城市能级二手房住宅价格指数同比变化（ %）
- 图表 12 ：分城市能级二手房住宅价格指数环比变化（ %）
- 图表 13 ：70 大中城房价与 M1 走势高度正相关
- 图表 14 ：70 大中城二手住宅价格指数情况
- 图表 15 ：典型城市新房成交面积情况
- 图表 16 ：57% 的销售集中在 2015 -21 年这一时期
- 图表 17 ：2015 年居民收入杠杆率持续走高
- 图表 18 ：2016 年个贷余额增速冲高回落
- 图表 19 ：2017 年棚改货币化安置套数占比或超 25%
- 图表 20 ：2017 年棚改货币化安置比例提高至 60% 以上
- 图表 21 ：换房链条导致新增需求被放大，二手房成交规模放量
- 图表 22 ：2015 年百城一线城市成交土地楼面价企稳
- 图表 23 ：2015 年百城二线城市成交土地楼面价企稳
- 图表 24 ：2023 年 12 月一线城市二手房价格指数同比转负
- 图表 25 ：2013 -18 年楼市投资需求旺盛
- 图表 26 ：2017 -22 年西部、华北和华中等地区年均人口净流入量较大
- 图表 27 ：2019 年房价增速跑输 LPR
- 图表 28 ：1年期理财产品收益稳定，理财或替代购房投资
- 图表 29 ：GDP 增速放缓，基准利率仍有下行空间
- 图表 30 ：23 年 RMBS 条件早偿率和提前还款意愿较高
- 图表 31 ：信贷条件放宽但房屋价值下降，居民可能转而通过降杠杆换房
- 图表 32 ：9月新政后上海挂牌量小幅上升
- 图表 33 ：7月上海二手房价格指数转为同比负增
- 图表 34 ：8月末新政推动深圳二手房挂牌量继续上升
- 图表 35 ：11 月深圳二手房价格指数同比跌幅扩大
- 图表 36 ：新房房价环比增速仍处在 2020 年以来低位
- 图表 37 ：二手房房价同比增速更加接近历史底部
- 图表 38 ：2014 年不同能级城市房价全面承压
- 图表 39 ：2014 年 7月-10 月房价下跌城市数量占比提升
- 图表 40 ：2014 年全国重点城市房价下行压力加大
- 图表 41 ：2014 -15 年地产复苏周期政策放松时间线
- 图表 42 ：2014 年 10 月全国新房销售面积逐步筑底
- 图表 43 ：一线城市新房销售面积跌幅收窄，随后转增
- 图表 44 ：重点二线城市新房销售面积增速转正
- 图表 45 ：重点三线城市新房销售面积整体保持同比增长
- 图表 46 ：2014 年 10 月 14 城二手房成交面积筑底回升
- 图表 47 ：一线二手房成交面积跌幅收窄，随后转为增长
- 图表 48 ：重点二线城市二手房成交面积增速转正
- 图表 49 ：重点三线城市二手房成交面积增速转正
- 图表 50 ：2015 年北京二手房成交面积快速增长
- 图表 51 ：2015 年广州新房销售面积修复，二手房跟随冲高
- 图表 52 ：2015 年深圳率先回暖，成交面积增速大幅走高
- 图表 53 ：2015 年成都楼市筑底回升，二手房热度较高
- 图表 54 ：2015 年 3月后青岛成交面积增速转正
- 图表 55 ：2015 年杭州新房与二手房销售面积增速走高
- 图表 56 ：7月末定调转变后，各地推进新一轮政策落地
- 图表 57 ：本轮政策力度超过往周期
- 图表 58 ：二套房认定标准政策的历史变化情况
- 图表 59 ：当前全国重点城市差别化信贷与限购政策调整情况
- 图表 60 ：首轮限贷放松后全国一二线城市房价及首套房贷款利率加点情况
- 图表 61 ：2022 年后首套房与二套房贷款利率下行
- 图表 62 ：2022 年以来首套房与二套房贷款利差扩大
- 图表 63 ：首套房与二套房贷款最低首付比例变化历史
- 图表 64 ：首套房与二套房贷款利率下限变化历史
- 图表 65 ：差别化住房信贷政策的变化情况
- 图表 66 ：全国新发公积金贷款中首套约占 80%
- 图表 67 ：2022 年各省公积金贷款中首套占比 70 -90%
- 图表 68 ：当前房贷利率定价为 LPR+ 城市加点 +个人加点
- 图表 69 ：2018 -2021 年房贷加点幅度较高
- 图表 70 ：2019 年后一线城市 LPR 加点幅度较高
- 图表 71 ：2019 年后部分二线城市相对 LPR 减点
- 图表 72 ：过往存量房贷利率调整与本轮存量房贷利率调整对比
- 图表 73 ：2023 年高层频繁提及保障房等 “三大工程 ”
- 图表 74 ：经济观察网报道 “14 号文 ”的主要内容
- 图表 75 ：1960s 前新加坡公共住房建造数量较少
- 图表 76 ：1980s 年代新加坡居民房屋自有率大幅提升
- 图表 77 ：新加坡国有土地占比持续提升
- 图表 78 ：组屋销售收入低于总成本，地价占成本比例较高
- 图表 79 ：房地产和建筑业产值占 GDP 的 3-10%
- 图表 80 ：新加坡房地产相关收入占比较低
- 图表 81 ：2015 年以来新加坡建屋局财年赤字趋势扩大
- 图表 82 ：住宅业务亏损占建屋局财政赤字比例较高
- 图表 83 ：按订单生产（ BTO ）组屋数量占比提升
- 图表 84 ：1960s 至今组屋申请量超过供应量
- 图表 85 ：新加坡组屋主要类型
- 图表 86 ：新加坡建屋局在管中等户型组屋占比提升
- 图表 87 ：2010 年至今 BTO 典型组屋售价范围
- 图表 88 ：2022 年新加坡家庭人均收入分布较为均匀
- 图表 89 ：新加坡居民住房支出占比在 20 -30%
- 图表 90 ：新加坡永久居民和非居民占比较小
- 图表 91 ：出售组屋的居住时间大多超过 10 年
- 图表 92 ：1990s 年代后，组屋与私宅家庭户数均上升
- 图表 93 ：2022 年 4房与 5房组屋家庭户数占比最高
- 图表 94 ：1991 年至今组屋转售价格与私宅价格涨幅接近
- 图表 95 ：2000 -23 年组屋转售价格指数波动小于私宅
- 图表 96 ：1970s 至今有地私人价格住宅指数涨幅更高
- 图表 97 ：核心区私人住宅价格指数涨幅较低
- 图表 98 ：2000 年至今深圳市多数年份常住人口快速增长
- 图表 99 ：深圳市可支配收入增速较高
- 图表 100 ：2010 -2020 年深圳家庭住房自有率整体下降
- 图表 101 ：居住在公共住房中的家庭占比较低
- 图表 102 ：重点城市中深圳市住房自有率偏低
- 图表 103 ：一线城市中深圳住房自有率最低
- 图表 104 ：深圳十四五规划中保障房计划供应量逐年提升
- 图表 105 ：2016 -22 年深圳历年保障房计划均超额完成
- 图表 106 ：深圳 2018 年后商品房与保障房计划供应比例
- 图表 107 ：2021 年深圳新房大户型商品房成交套数占比提升
- 图表 108 ：2021 年保障房供应增加伴随住宅均价下降
- 图表 109 ：商品房销售额测算
- 图表 110 ：房地产开发投资同比跌幅有望收窄
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