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房地产之中长期④：美国：房价修复的魔力
- 2023-11-24 18:10:47上传人：Em**空洞
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本报告为“房地产中长期”系列报告的《美国篇》。美国作为较早开启工业化的国家，工业化城镇化进程持续百余年，相较日、韩等快速城镇化国家，其房地产市场相对平稳，并呈现长期上涨态势。虽然美国房价先后经历“大萧条”、“次贷危机”两次崩盘，但每次崩盘后总能实现修复、重新繁荣。作为世界的前两大经济体，我国当前正处
- 一、 概况和作用逻辑：美国房地产崩盘后总能修复，金融化时期政府大幅加杠杆拥有快速 “康复能力 ”
- 1.1 国际比较视角下美国地产情况：历史趋势、当前水平
- 1.1.1 历史房价走势：崩盘后再度修复，呈现长期上涨态势
- 1.1.2 当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，美国房价位于中间水平，但由于人均 GDP 水平较高，其
- 房价收入比处于末位
- 1.2 作用逻辑：两次危机的原因和修复方式不同，大萧条中实体收缩传导地产下滑，依靠 扩张性财政货币政策和新
- 一轮技术变革 修复，次贷危机中过度资产证券化催生地产泡沫，依靠大规模资金输血修复
- 二、经济产业：以 1970s 布雷顿森林体系瓦解为分界线，此前依靠制造业技术持续领先，赶超并确立了全球产业主
- 导国地位，此后借助美元中心货币地位迈向金融大国发展
- 2.1 发展阶段： ① 渐进崛起 -② 二战超越发展 -③制造业黄金时代 -④金融化时期，地产两次深度调整但都再度恢复 6
- 2.2 产业主导国：持续引领第二、三次工业革命，主导二战后的全球经济产业秩序
- 2.3 发展模式转折： 1970s 贸易逆差不断扩大，依靠 “金融 ”维持经济平衡运转
- 三、货币金融：依托强大实力建立美元霸权，政府加杠杆的空间极大
- 3.1 “霸权 ”的建立：强大的经济实力、发行自由化及中心货币地位构成了美元霸权的基础
- 3.2 美元的循环：经常账户流出、金融账户流入的 “中心 —外围 ”循环模式，使得美国政府拥有极大加杠杆能力 16
- 四、两次地产崩盘： “大萧条 ”与“次贷危机 ”，但房价最终都恢复上行
- 4.1 地产量价：近百年地产在多数时期较为繁荣，仅发生两次大的崩盘
- 4.2 大萧条：全面生产过剩导致大萧条，地产与实体经济同步收缩，罗斯福新政帮助美国摆脱困境，最终通过技术
- 变革和世界格局重塑走向繁荣
- 4.1.1 原因及演变：生产性危机一全球金融危机一主要资本主义国家实体经济衰退
- 4.2.2 危机的化解：罗斯福新政加大了政府干预扶持，帮助美国走出大萧条泥潭，但最终走向繁荣依靠的是产
- 业技术变革和全球格局重塑
- 4.3 次贷危机：金融过度创新加剧房价泡沫化，地产相较实体经济遭遇更大下挫，最终依靠大规模资金救助引导市
- 场走出危机
- 4.3.1 泡沫的积累：过度金融化是推升地产泡沫的主要原因，而次贷及证券化使得金融系统性风险大大提升 25
- 4.3.2 危机的演变：加息刺破地产泡沫导致美国次贷危机，并迅速扩散为全球金融危机，相较于大萧条，美国
- 实体经济受到的影响更小但地产由于 “去杠杆 ”下挫更大
- 4.3.3 危机的化解：货币财政政策及时引导干预，美国政府大规模加杠杆
- 敬请参阅尾页之免责声明
- [Table_Yemei1] 深度报告 · 行业深度
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- 图目录
- 图 1： 主要国家房价走势分化
- 图 2： 全球主要城市房价和房价收入比 -按中心区房价降序排列
- 图 3：两次地产崩盘发生在不同时期，因此化解方式不同
- 图 4：美国 20 世纪以来 4个发展阶段的经济、货币政策、通胀、净出口、地产概览
- 图 5： 18 世纪以来美国工业化进程和 GDP 三产情况
- 图 6：两次世界大战后美国经济领先欧洲各国
- 图 7：主要国家粗钢产量占比
- 图 8：主要国家汽车产量占比
- 图 9：美国 2022 年末服务业产业结构
- 图 10 ：美国 2022 年末制造业产业结构
- 图 11 ：美国国际收支账户（单位：亿美元）
- 图 12 ：美国金融市场构成及外资占比
- 图 13 ：欧美主要国家黄金储备占全球比重
- 图 14 ：各国央行货币储备
- 图 15 ：美元在 SWIFT 支付系统中占据主导地位
- 图 16 ：牙买加体系下的美元循环
- 图 17 ；美国国债外资持有金额、占比及构成（单位：十亿美元）
- 图 18 ：美国房价增速与 CPI
- 图 19 ：美国实际、名义住宅价格指数
- 图 20 ：美国新屋开工数量：千套
- 图 21 ：大萧条前后货币政策、货币供应调整及道琼斯指数、 GDP 、工业生产值变动情况
- 图 22 ：大萧条前后美国财政收支数据：亿美元
- 图 23 ：住房抵押贷款及各机构持有余额（单位：万亿美元）
- 图 24 ：机构 MBS 及 RMBS 余额 （单位：万亿美元）
- 图 25 ：次级贷款占比提升
- 图 26 ： RMBS 发行规模及次贷证券化比重提升
- 图 27 ：次贷危机前后货币政策调整及房价、不良率变动情况
- 图 28 ：主要国家股市波动（ 2010-01=100 ）
- 图 29 ：主要国家房价波动 (2010=100)
- 图 30 ：全球商品贸易占 GDP 比重（ %）
- 图 31 ：主要国家 GDP 季度同比（不变价）
- 图 32 ：美联储下调联邦利率并大幅扩表
- 图 33 ：美联储向存款机构发放贷款，购买 MBS
- 图 34 ：美国三大部门杠杆变化
- 敬请参阅尾页之免责声明
- [Table_Yemei1] 深度报告 · 行业深度
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- 表目录
- 表 1： 主要国家城市的房价、房价收入比、人均 GDP 和居民杠杆情况
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