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房地产行业深度：对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想”
- 2021-08-24 02:20:25上传人：遗忘**en
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- 前言
- 1首批集中出让量价齐涨，市场热度不减；预计今年 22 城住宅土地出让
- 金达 就4 万亿
- 1.1 首轮供地广州最积极，深圳、厦门较为保守； Q3 进入供应空窗期
- 1.2 首批 22 城住宅土地成交总价破万亿，预计全年 2.4 万亿
- 1.3 首批 22 城集中 土拍成交建面 1.05 亿平；楼面均价近万元，溢价率达 15%
- 1.4 房企仍聚焦重点城市土拍，非重点城市仅聚焦长三角
- 2 从具体城市看，地价普涨、溢价分化、流拍率多有下降
- 2.1 渝厦楼面价涨幅超 80% ，湘渝汉新地王诞生
- 2.2 城市间市场热度分化，影响因素城市基本面 >供地质量 >限定竞得方式
- 2.2.1 城市基本面：东北二城较弱，房企看好城市群中热点城市
- 2.2.2 供地质量：重庆、合肥、厦门四成以上的优质土地供应显著拉升土地溢价率
- 2.2.3 限定竞得方式： “两限三高”降溢价；北京最为严苛，重庆、武汉最宽松
- 2.3 多数重点城市流拍率下降，仅长沙、济南、南京略有提升
- 3 对楼市的影响：短期供应波动较大；部分城市最高限价低于去年同期 27
- 3.1 首批项目集中入市后，市场供应充裕起来，利好库存与去化周期较低的城市
- 3.2 产品供应结构将兼顾刚需及改善型需求，产品品质被提到重要高度
- 4 房企分析：土地资源集中度显著提升，规模房企以及国企央企成最大赢
- 家
- 4.1 首批 22 城近 2500 亿的土地保证金使得房企谨慎做好“多选题”； TOP30 保证金规模 1070 亿，
- 平均保证金比例 25.7%
- 4.2 TOP30 房企平均进驻 5个重点城市，获地率高达 40% ，近三成地块位于长三角
- 4.3 土地资源集中度提升幅度超 10 个百分点，国企与头部房企优 势尽显
- 4.4 高热城市以合作形式拿地的占比超 20% ，中小房企通过合作拿地破局
- 5 盈利空间分析：首批热点城市静态利润率下行；限竞房项目减少为房企
- 的利润空间提供了一定的保障
- 5.1 首批 22 城平均静态毛利率 34% ；部分城市高配建、高自持、无偿代建压缩毛利率 6个百分点；
- 一线盈利空间有保障，强二线利润率较低
- 5.2 二梯队房企在各能级城市的毛利率均衡度更高，预计弱二线城市的市场空间会被进一步打开
- 5.3 限竞房项目城市从 11 个减少至 8个，北京、广州、苏州取消后盈利空间有保障
- 下降，房企盈利空间有望改善
- 流程管控、提升租赁住房用地占比和促良性品质竞争
- 6.1.3 拿地全流程管控或加强，组合拳式的土地出让规则具备借鉴意义
- 6.1.4 配套政策利好下，租赁住房用地占比有望持续上升
- 6.1.5 品质竞争成为新常态，北京和杭州先行试点
- 或下降，行业利润空间有所改善
- 地能力仍更具竞争力
- 7 投资建议
- 8 风险提示
- 2021 年 8月 24日 对首次 集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想” 4
- 图表 1. 22 城首批集中土拍基本情况梳理
- 图表 2. 新政落地后的首批集中土地出让的五大特征，后续二三批次的土拍的几点
- 猜想
- 图表 3. 22 城平均房价增速为 7.1% ，高于全国销售均价 5.9% 的增速
- 图表 4. 22 城住宅用地成交规划建面占百城比例近四成
- 图表 5. 重点城市首批土地集中出让分布在 4月中旬到 S月
- 图表 6. 重点城市首轮集中供地节奏广州最为积极，深圳、厦门较为 保守
- 图表 7. 广州首批成交面积占全年供地计划的比重为 54B ，长春和沈阳三批次出地
- 量约占全年供地计划的比重或仅为 17B 和 1%
- 图表 8. 2021 年首批集中出让土地的成交总价排名前三的城市为北京、杭州和广州 12
- 图表 9. 2021H1 厦门、长沙、上海、南京、郑州、长春、广州上半年土地成交总价
- 较 2019 、 2020 年同期增速超 50B
- 图表 10. 预计 2021 年厦门、合肥、南京、长沙土地成交总价将实现超 70B 的高速增
- 长
- 图表 11. 按照我们的测算，今年 22 个重点城市土地出让金合计超 就41 万亿元，较
- 2019 J2020 年均值增长 8.6%
- 图表 12. 2021 年上半年 22 个重点城市住宅类用地成交建面同比增长 11.5B ，较 2020
- 年增速有所提升
- 图表 13. 2021 年首批集中出让土地的成交总建面排名前三的城市为武汉、南京和长
- 沙
- 图表 14. 2021H1 土地成交量较去年同期有明显增长的城市有厦门、长沙、长春、南
- 京、合肥和上海
- 图表 15. 2021 年首批 22 个重点城市住宅类用地成交楼面均 价为 9993 元 /平，较 2020
- 年增长 20.7B
- 图表 16. 从 4月开始重点城市陆续开始首批集中土地出让，非重点城市土地供应节
- 奏放缓
- 图表 17. 非重点城市的楼面均价居高不下，或与非重点城市供应优质土地有关
- 图表 18. 重点城市开始集中土拍后，非重点城市的平均土地溢价率有所下滑
- 图表 19. 多数城市地价上涨表现依旧突出，尤其是重庆和厦门，地价涨幅超过 80B
- 图表 20. 重庆 、长沙、武汉三城诞生新的单价地王
- 图表 21. 22 城平均土地溢价率为 15.3B ，较 2020 年全年平均小幅提升了 1.S 个百分
- 点
- 图表 22. 无锡、北京、杭州、南京、宁波和厦门的触顶成交率较高，长春、青岛和
- 郑州的底价成交率较高
- 郑州的底价成交率较高
- 图表 25. 22 个重点城市基本面数据一览
- 图表 26. 从供地区域来看，重庆、郑州、合肥、厦门四城供地质量较高
- 至 69.7B
- 质量相较于去年有所提升
- 图表 29. 各地首批集中土地限定竞得方式因城施策，其中北京最为严厉
- 源头上杜绝了高溢价的可能性
- 居
- .. 居
- 款周期的要求
- 图表 34. 重点 22 城整体流拍率下降，仅长沙、济南、南京流拍率略有提升
- 局
- 长
- 63.7B
- 53.0B
- 图表 39. 多数重点城市向低容积率转变，产品居住舒适度 明显提升
- 图表 40. 各地对产品品质提出了更细致的要求
- 图表 41. TOP20 房企的土地保证金多在 50 J300 亿之间
- 25.7B
- 和 49B
- 图表 44. TOP30 房企平均进驻 5个重点城市
- 图表 45. TOP30 房企在 22 个重点城市的平均获地率为 39.7B
- 局.6B ）
- 图表 47. 集中土拍下， CR30 土地集中度高达 68.2B （按拿地金额分）
- 图表 48. 集中土拍下， CR30 土地集中度高达 轮.0B （按拿地建面分）
- （ 521 亿元）和保利地产（ 51S 亿元）位居前三
- 保利地产（ 26 宗）位居前三
- 图表 51. 首批集中土地出让中，融创中国、保利地产和万科相对较为积极
- 37B
- 图表 53. 国企获取地块的平均土地溢价率为 14.3B ，低于非国企（ 16.7B ）
- 图表 55. 合作拿地主要是以中小房企间合作或者龙头房企与中小房企合作为主
- 图表 57. 首批土拍 22 城平均静态预期毛利率在 33.9B
- 上涨的城市毛利率处于较低水平
- 图表 59. 考虑配建和自持后的 13 城的预期毛利率平均拉低 S个百分点
- 图表 60. 以深圳为例，仅有的两块普通居住用地因高配建利润空间被压缩
- 图表 62. 二梯队房企毛利率均衡度更高，三梯队的房企均衡度显著较弱
- 市
- 预期毛利率相对较高
- 兆业、招商蛇口在一线城市毛利率相对较高
- 的盈利空间
- 图表 67. 长沙和厦门的最高毛利率有所提升
- 武汉二、三批次升级的概率较 大
- 图表 69. 二批集中土地出让较首批集中土地出让的规则变化
- 图表 70. 拿地全流程管控，上海对拿地前中后期均设明确要求和限制
- 图表 71. 北京组合拳式的土地出让规则
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